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     投资性房地产公允价值评估对象的确定
《企业会计准则第3号——投资性房地产》明确规定，下列项目作为投资性房 地产：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑 物。因此投资性房地产的具体范围包括：
(1)已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营租赁方式出租的土地 使用权和建筑物。其中，用于出租的土地使用权是指企业通过出让或者转让方式取 得的土地使用权；用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。
(2)持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让 的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让 的土地使用权。
(3)某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳 务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确 认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分， 不确认为投资性房地产。
(4)企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议 中不重大，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该 建筑物确认为投资性房地产。
自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产的范畴。
自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，这类资 产通常在企业的固定资产或者无形资产中核算。自用房地产的特征在于服务于企业 自身的生产经营活动，其价值将随着房地产的使用而逐渐转移到企业的产品或者服 务中去，通过销售商品或者提供服务为企业带来经济利益，在产生现金流的过程中 与企业持有的其他资产密切相关。例如，企业自建房地产用于办公，办公用房为企 业提供经营的场所，其价值以折旧的形式体现在企业生产的产品中或者提供的服 务中。
房地产开发企业的存货通常是房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销 售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于 投资性房地产。
值得注意的是，评估对象可能是个别建筑物单元，也可能是多个建筑物单元及 其附属设施共同构成的一个整体。当出租建筑物的附属设备和设施是租金收入所对 应的出租资产的组成部分时，应该合理考虑设备和设施对投资性房地产价值的影 响。投资性房地产通常附有租约，业主在拥有房地产的同时也拥有该租约的未来收 益，因而在进行评估的时候，评估对象应该为附有租约的房地产。